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国外产业园区逆袭成奥特莱斯的成功案例-中国工业地产网
2017-05-17

[提要]国外产业园区逆袭成奥特莱斯的成功案例


从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯,本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目,从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。



国外OUTLETS典型案例


纽约WoodburyOutlets
区位:位于纽约以北中央山谷区域。
规模:经过数次扩张,直销中心目前包含220家品牌店,8.2万㎡柜台面积,非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间:1985年。
项目定位:世界上最大的品牌直销中心。 以购物为主,兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣:25%-65%的折扣。
建筑风格:花园式Outlets。
规划布局:经典的建筑规划和网状布局,每个方向均布置车位及若干个入口,使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短,同时注重园林环境,营造休闲氛围。
功能分区:将整个范围划分成不同颜色的五个购物区,紫色,红色,蓝色,绿色,金黄色,每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源:美国、加拿大车族,世界各地旅游客源。
商场服务:除了英文标示外,重要的地方还有日文及中文标示,每有重要的事项宣布时,除了用英语外,还有国语的广播。
整体功能规划:
A区是世界一线品牌
B区是世界二线和国内著名品牌

C区是餐饮休闲娱乐


日本御殿场Outlets
区位:位于风光优美的富士山风景区,距东京市中心90分钟车程。
规模:营业面积8.5万㎡,210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间:2000年7月。
项目定位:聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型:聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣:1-6折。
建筑风格:欧式建筑。
规划布局:由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体,因此购物中心本身也成为著名景点。
主要客源:东京地区车族,旅游客源。

商场环境:风光秀美的御殿场拥有自然河道,内散布着铁塔和广场,从50米高的摩天轮上眺望富士山,旅游观光和Outlet购物休闲相互结合,能够有效延长顾客停留时间。


伦敦比斯特Outlets购物村
区位:位于牛津郡心脏地带,距伦敦1个小时车程,周边旅游景点密集。
规模:营业面积8.5万㎡,210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间:1995年4月。
项目定位:聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心。欧洲九大Outlets购物村的始祖。
产品类型:服饰、珠宝、家居、餐饮。
销售折扣:1-6折。
主要客源:伦敦地区车族,旅游客源。

重新定义“精明消费”的艺术,贵族风范、平民价格,宁静祥和与前卫艺术的交融,绝对的体验式购物。



国内OUTLETS典型案例


北京燕莎奥特莱斯
区位:坐落于北京东四环工大桥西侧,紧邻东四环路,中心距离首都机场约25公里。
规模:总建筑面积约9.5万㎡,一期3.5万㎡(A、B座),二期扩建6万㎡(C座),车位1500个 。
开业时间:A座:2002年12月、B座:2003年11月、C座:2007年12月。
项目定位:以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主,集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心 。国内首家工厂式Outlets。
销售折扣:3—7折不等,经常性的品牌热卖会折扣1-5折。
商铺租金:均价20元/平米/天,价格区间为4-25元/平米/天(仅供参考,欢迎指正)。
建筑风格:Mall式Outlets,地下一层、地上三层。
功能分区:
A座:欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主;
B座:皮鞋、皮具、运动户外商品为主;
C座:国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主。
共入驻知名品牌近600个。

主要客源 :北京客源为主,津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅。


上海青浦奥特莱斯
区位:上海市青浦区沪青平公路2888号。
规模:用地240亩16万㎡ ,建面11万㎡,商铺面积从100到500㎡不等,停车场拥有车位1200个。
开业时间:2006年4月。
投资额:4.7亿元人民币。
投资商:百联集团和香港九龙仓(中国)。
项目定位:以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主,以餐饮为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式Outlets。
经营模式:全部持有, 2006-2007年:90%扣率经营,2008年:100%扣率经营。
招商策略:根据不同档次的品牌,推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策。
联销扣率:6%-20%,20%的很少,一般在16%左右,部分大品牌扣率6%、7%。
商铺租金:开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/平米/天(仅供参考,欢迎指正)。
建筑风格:美国花园式Outlets地上一层,局部二至三层。
规划布局:由23栋造型别致的建筑群构成,广场总体布局采用了环状连续空间,中部设水系,商铺间以商业街形式相联,预留前区广场停车。
功能分区:A区国际一线服饰、B区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。C区餐饮休闲娱乐区。共入驻品牌240多个。

主要客源:上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅游客源。


重庆太平洋西部奥特莱斯
区位:重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号,广场距解放碑商圈车程仅20余分钟,距观音桥商圈车程仅10余分钟,距离江北机场车程仅10余分钟车程。
规模:建面9万㎡。
开业时间:2008年9月。
投资额:5亿元人民币。
项目定位:以国际国内著名品牌折扣商品为主,集休闲、餐饮和娱乐为一体,体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场。
经营模式:全部持有。
商铺租金:均价20元/平米/天。(仅供参考,欢迎指正)
建筑风格:意大利风格Mall式Outlets。
规划布局:四周建筑呈半围合状,中心设水景T台广场,通过娱乐、促销等活动吸引更多人气,车位主要布置于广场东南。
功能分区:300多个国际国内知名品牌,按照不同档次、类别分为A-E共5个区。
主要客源 :周边产业园区高端住宅客源、城市车族高端客源、旅游客源。
周边环境:项目位于400家外资企业(22家500强)入驻的北部新区,周边是汽博中心和20000亩的高档住宅小区,拥有政府特辟的机场高速出口,全程免费机场高速更加汇集旺盛人气。